Aktuelles zum Immobilienrecht

Betriebskosten: Kosten für "öffentlichen" Garten nicht umlegbar

Erstellt von Dr. Heydrich

Mieter müssen die Betriebskosten für die Pflege eines öffentlich zugänglichen Gartens oder Parks nicht zahlen

Ist zwischen Vermieter und Mieter vereinbart, dass die Mieter die Betriebskosten des Mietgrundstückes tragen, erfasst dies auch zum Beispiel die Kosten der Gartenpflege und der Pflege des Außenbereichs.

Grundlage hierfür ist § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung.

Danach sind die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerungen von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten als Kosten der Gartenpflege von den Mietern anteilig zu tragen.

Dabei ist es grundsätzlich unerheblich, ob der Mieter berechtigt ist, beispielsweise die Gartenfläche mitzubenutzen, weil er auch durch die optische Aufwertung des Wohnobjektes infolge der gärtnerischen Pflege des Grundstückes profitiert und hierdurch die Wohnqualität gesteigert wird (BGH, Urteil vom 26. Mai 2004 – VIII ZR 135/03).

Dies gilt allerdings nicht uneingeschränkt:

Voraussetzung für die Kostentragungspflicht des Mieters ist immer, dass die Garten und Parkflächen einen ausschließlichen oder zumindest überwiegenden Bezug zu der Mietsache haben.

Ist die Garten oder Parkfläche so angelegt, dass sie nach dem Gesamteindruck wie ein öffentlicher frei zugänglicher Park oder Garten anmutet oder hat der Eigentümer diese Flächen sogar ausdrücklich als öffentlichen Park oder Garten gewidmet, dann fehlt es an diesem Bezug.

In diesen Fällen kommt eine Kostentragungspflicht der Mieter und eine Umlage der Kosten für die Pflege der Gartenflächen nicht mehr in Betracht.

Zu Recht führt der Bundesgerichtshof in diesem Zusammenhang aus:

"Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden."

(BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15 –, juris)

Wenn die Kosten also dadurch entstehen, dass die Öffentlichkeit die in Rede stehenden Fläche als Garten und zur Naherholung benutzt, so handelt es sich nicht um Kosten, die aus der Nutzung des Grundstückes als Mietobjekt resultieren,sodass die Mieter des betreffenden Grundstückes nicht verpflichtet sind, diese Kosten zu tragen. 

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